LOS MOROSOS Y EL DERECHO A VOTO

Asociación Nacional de Administradores de Fincas - AAFF

En todas las comunidades de propietarios hay algún que otro vecino que no está al corriente del pago de la comunidad, pero ¿cuándo se considera que un propietario es moroso?

Para ello, podemos remitirnos a la sentencia del TS del 2 de julio de 2009 (SP/SENT/465538) que señala que el momento de determinar la situación de moroso es al iniciarse la Junta de Propietarios.

¿Y los morosos tienen derecho a voto?

De acuerdo con el art. 15.2 de la LPH:

Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho a voto. El acta de la junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

Ahora que sabemos que los morosos NO tienen derecho a voto, se nos plantea otra duda. ¿Si un propietario dispone de más de una propiedad en la misma comunidad y está al corriente de pago de alguna de ellas pero no de todas podría votar?

Si interpretamos la ley de forma literal no importa el número de propiedades que tenga en una misma comunidad una persona, sino el estar al corriente de pago de todas las deudas que le correspondan, por lo cual aunque dicha persona solo sea morosa de una sola propiedad de todas las que dispone no tendrá derecho a voto.

Precisamente esto es lo que le ocurrió a una propietaria de varios inmuebles de una misma comunidad situada en Orense. Esta se encontraba al corriente de pago de una de sus propiedades en la que figuraba como única titular, pero contaba con cuatro viviendas más de las que poseía el 50 % y que no estaban al corriente de los pagos. Por esta razón, en la junta de propietarios no pudo votar, entre otros, el acuerdo por el que se aprobaba la liquidación de la deuda correspondiente a una serie de pisos entre los que se encontraban los que compartía titularidad con otra persona y una nueva derrama que sustituía a la de entonces.

Finalizada la junta, dicha propietaria interpuso una demanda para impugnar los anteriores acuerdos, pero la sentencia de instancia desestimó íntegramente la demanda porque entendía que la actora carecía de legitimación para impugnar los acuerdos comunitarios al no hallarse al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad e impuso las costas a la parte actora.

Al no estar de acuerdo con la sentencia, la propietaria interpuso un recurso de apelación alegando que se hallaba al corriente en el pago de las deudas como propietaria exclusiva de uno de los pisos y como propietaria del 50 % de las demás viviendas y que el requisito de hallarse al corriente en el pago no era exigible conforme a la doctrina fijada en la STS 613/2013.

Tras estudiar minuciosamente el caso, la Audiencia Provincial dicta sentencia: desestima el recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Orense, que se confirma íntegramente. Además, se le imponen a la apelante las costas del recurso y pierde el depósito para recurrir.

En conclusión, como la demandante solo estaba al corriente de una de las viviendas de las que era propietaria, no tenía derecho ni a voto, ni a impugnación de los acuerdos aprobados en junta. Por otro lado, como ninguno de los acuerdos impugnados alteraba el sistema de distribución del gasto, no resultaba de aplicación la excepción al requisito de procedibilidad introducido por el artículo 18.2 de la LPH de la que habla la STS 613/2013.

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