El Tribunal Supremo para los pies a una comunidad de propietarios

Asociación Nacional de Administradores de Fincas - AAFF

El pasado 31 de mayo de 2021, el Tribunal Supremo dictó sentencia: aunque exista una cláusula en los estatutos de la comunidad de propietarios que prohíba explícitamente destinar los inmuebles a pensiones o fondas o cualquier otra actividad que  suponga una afluencia superior de público a lo normal en una casa utilizada como residencia, si dichos estatutos no están  inscritos en el Registro de la Propiedad, esta cláusula carece de validez legal.

Todo comenzó cuando la comunidad de propietarios interpuso una demanda de juicio ordinario en la que solicitaba el cese definitivo de la actividad que desarrollaba la vivienda, es decir, el alquiler de habitaciones a estudiantes por parte de una inmobiliaria. La razón era que este tipo de actividad estaba prohibida en los estatutos de la comunidad. También se amparó en el artículo 7.2. de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente:

  1. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

 

La sentencia de primera instancia estimó la demanda formulada porque consideró que la actividad que se desarrollaba en el inmueble podía resultar una molestia para los vecinos y generar inseguridad. También tuvo en cuenta que la cláusula sexta de los estatutos de la comunidad prohibía expresamente destinar los inmuebles a cualquier actividad que supusiera una afluencia fuera de lo normal en una casa destinada a vivienda.

Ante esto, la parte demandada formuló un recurso de apelación que la Audiencia Provincial estimó, declarando la desestimación de la demanda ejercitada. La sala de apelación consideró que no podía admitirse la fuerza legal de autos porque no había prueba de la existencia de los estatutos y su inscripción. Prueba que correspondía presentar a la parte demandante, pues fue esta la que invocó la fuerza de los estatutos.

Además, la sala también valoró que no se habían acreditado conductas graves y continuadas en la vivienda destinada al alquiler de habitaciones a estudiantes, ni se podía calificar dicha actividad como molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.

No conforme con ello, la comunidad interpuso un recurso extraordinario por infracción procesal por vulneración del art. 27 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que entendía que en la sentencia de apelación se malinterpretó lo razonado en la sentencia del juzgado, puesto que en esta última la carga de la prueba no se aplicó erróneamente, sino que se declaró que los estatutos de la comunidad estaban inscritos.

Sin embargo, el Tribunal Supremo finalmente ha desestimado el recurso debido a que durante todo el procedimiento no se ha aportado certificación registral alguna de la inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad, por lo que no consta valoración errónea de la prueba practicada ni infracción de las normas sobre la carga de la prueba.

Aparte de este recurso, la comunidad interpuso otro de casación fundado en un único motivo: la infracción del párrafo tercero del art. 5 de la LPH, dado que consideraba que en el supuesto de autos la limitación al uso de las viviendas dentro de la comunidad habría sido expresamente recogida en sus estatutos, inscritos en el Registro de la Propiedad, y que era inconcebible que una inmobiliaria no consultara el estado del Registro de la Propiedad.

Este recurso también es desestimado por el TS porque, como ya se ha dicho anteriormente, los estatutos no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que no se puede decir que se haya infringido el art. 5.3 de la LPH. Por otro lado, no consta que la parte demandada conociese dicha prohibición por otra vía.

Además de la desestimación de ambos recursos, el TS confirma la sentencia recurrida en todos sus términos y condena en costas a la comunidad de propietarios.

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