¿Cuáles son las causas de extinción de la propiedad horizontal?

Asociación Nacional de Administradores de Fincas - AAFF

Todos los edificios y conjuntos que se acogen al régimen de propiedad horizontal lo hacen a través de escritura pública que hay que inscribir en el Registro de la Propiedad, pero hay determinados casos en los que la propiedad horizontal puede extinguirse.

En este tema se centra el artículo 23 de la LPH y expone lo siguiente:

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

  1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto contrario. Se estimará producida aquella cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
  2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinaria

Comencemos por el primer caso, la destrucción del edificio. Es necesario aclarar que los términos de destrucción y reconstrucción no solo hacen referencia a los supuestos de ruina total, sino también a aquellos en que el inmueble adolezca de graves daños o defectos cuya reparación supere el 50 % de su valor.

Esto ya lo contempla la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias Nº 423/2022, Sección 7, Rec 679/2011 de 21 de septiembre de 2021 que expone lo siguiente:

“El régimen de propiedad horizontal se extingue cuando el edificio se destruyó totalmente o cuando exige reparaciones que exceden del 50 % de su valor, esto es, cuando concurre la denominada ruina económica, lo que se revela como una cuestión de índole civil, no vinculada al concepto de ruina en el ámbito administrativo”.

Así pues, en estos casos, la extinción es automática. No requiere ningún acuerdo de la Junta.

Pero hay que tener en cuenta que ni la ruina potencial (peligro de derrumbamiento o deterioro progresivo), ni la funcional (problemas de forjado, grietas, humedades, etc.) puede considerarse como destrucción del edificio.

Por otro lado, el título constitutivo o los estatutos de la comunidad pueden incluir una cláusula para mantener el régimen de propiedad horizontal a través de la reconstrucción de la propiedad. Este pacto de no extinción también puede adoptarse en cualquier momento anterior a la destrucción, siempre que sea por unanimidad y que se inscriba en el registro de la propiedad. Además, la reconstrucción también se puede acordar después de la extinción del régimen de propiedad horizontal, pero tiene que ser una decisión unánime.

En lo referente a la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria, esto ocurre cuando:

  • una persona adquiere la totalidad de pisos o locales que componen la comunidad
  • los comuneros pasan a ser propietarios en proindiviso de toda la propiedad mediante acuerdo unánime
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